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Il coronavirus ha stravolto la vita di tutti noi negli ultimi mesi. Dal lavoro, diventato ormai smart working, alla scuola o università fino alla vita sociale limitata. Abbiamo già visto come lo smart working ha sconvolto l’economia delle grandi città: i lavoratori ormai da mesi operano da casa e le città sono letteralmente quasi svuotate con conseguenze negative per ristoranti, bar e attività che avevano costruito una vera e propria economia intorno ai pendolari. Le università, gli istituti superiori e le scuole di primo e secondo grado sono stati tra i primi a chiudere, ancor prima di uffici e fabbriche. E sono tra gli ultimi a ripartire.
La fuga degli studenti
Durante il lockdown una categoria di persone particolarmente colpita dai suoi effetti è stata sicuramente quella degli studenti universitari, specialmente i fuori sede. Sono stati molti, infatti, quelli che, all’inizio della pandemia, sono tornati nelle loro città d’origine, lasciando di conseguenza vuoti per molti mesi gli immobili che avevano preso in affitto nella città in cui svolgevano i loro studi.
Molti atenei hanno deciso di ripartire a settembre ma con un’organizzazione rigida che prevede presenze dimezzate e più didattica a distanza o mista. Questo significa che molti studenti fuori sede che solitamente affittano la casa per l’anno di studio, ora eviteranno di tornare nelle città universitarie e magari preferiranno studiare da casa seguendo le lezioni online, rinunciando così ad affittare la casa nella città in cui studiano. Le conseguenze per le città universitarie, sono preoccupanti in quanto vien da sé che una presenza minore di studenti che consumano in queste città avrà risvolti negativi.
Come cambiano i canoni d’affitto?
Durante i mesi della pandemia, nelle città universitarie si è registrato un importante calo del giro degli affitti, dovuto proprio all’assenza degli studenti universitari. Ben il 65% delle richieste di riduzione del canone di affitto inoltrate durante il periodo del lockdown è infatti arrivato proprio per immobili affittati agli studenti universitari.
Molti, poi, hanno anche deciso, specialmente nel periodo in cui la situazione era molto incerta e non si sapeva prevedere quando la situazione di crisi si sarebbe conclusa, di richiedere la risoluzione del contratto di affitto, considerata la sospensione della frequenza in facoltà e, per molti, di fare ritorno alla sede dei propri studi, essendo ritornati nella città natale.
Numerose agenzie immobiliari hanno rilevato una crescita delle disdette inviate ai proprietari dagli studenti durante il lockdown, con il 37,5% degli agenti immobiliari coinvolti nella ricerca che hanno affermato di aver visto una forte crescita degli annullamenti dei contratti, con disdette praticamente ogni giorno.
Le clausole del contratto
Il contratto per studenti universitari fuori sede è regolamentato dalla legge 431/1998 sugli affitti per uso abitativo. Le norme sono contenute nell’art. 4-bis, gli importi sono fissati a livello locale in base al canone concordato ed è previsto un modello standard. La durata di questi contratti va da un minimo di 6 ad un massimo di 36 mesi. E’ prevista anche una cauzione massima di tre mesi. I contratti possono essere intestati allo studente o a uno dei genitori. Come per tutti i contratti di locazione è obbligatorio per l’inquilino pagare le spese condominiali ordinarie e tutte le utenze, ed è possibile sia il rimborso del consumo effettivo, sia l’indicazione di una quota fissa a forfait che fa parte integrante del canone. Prevista infine la possibilità di disdetta anticipata con un preavviso massimo di tre mesi.
Il mancato versamento dei canoni fa incorrere l’inquilino nel rischio di una procedura di messa in mora e anche la disdetta che avvenga senza rispettare i termini previsti dal contratto potrebbe costargli, determinando ad esempio la ritenzione del deposito cauzionale. Ovviamente, resta salva la possibilità per le parti di raggiungere un mutuo accordo per provvedere a una risoluzione consensuale anticipata del contratto (cfr. art. 1327 c.c.)
Abbassare i canoni e chiudere i contratti
Questo periodo di emergenza sanitaria sta durando più del previsto e, se all’inizio pagare l’affitto poteva non essere un problema, ora inizia ad essere più pesante da gestire e la decisione di chiudere tutto per cercare di arginare il problema ha comportato degli effetti collaterali inevitabili. Gli studenti universitari fuori sede, essendo tornati a casa dalla propria famiglia, ora devono pagare l’affitto delle loro abitazioni anche se non sanno quando potranno tornarci. Nel nostro Paese quattro studenti fuori sede su cinque dipendono interamente dal reddito del proprio nucleo familiare e questo crea un’implicazione diretta tra la grave situazione economica di molte famiglie e le conseguenti difficoltà di sostenere determinate spese legate all’università che vanno dalle tasse ai trasporti.
C’è chi non sa quando e se tornerà nella propria città universitaria e deve continuare a pagare una stanza vuota, e chi fa fatica a pagare la mensilità dovuta al proprietario, (visto anche il costo non proprio basso di una stanza in città), perché è stato più duramente colpito dalla crisi. Gli studenti, che riprenderanno presumibilmente le lezioni in presenza a gennaio, chiedono di essere aiutati e supportati in questa situazione che purtroppo non risparmia nessuno, cercando di trovare un accordo con il proprietario dell’immobile chiedendone la disdetta del contratto.
Ma come mediare con i proprietari?
Per gli studenti fuori sede, come per tutte le altre categorie di inquilini, come è noto non sono state introdotte norme nazionali ad hoc per la riduzione del canone di locazione. Non esiste quindi nessuna legge che affermi un diritto per gli inquilini, o un obbligo per i proprietari, di ridurre la somma dovuta per il pagamento del canone.
La via maestra, quindi, per cercare una riduzione o una sospensione del canone d’affitto(tanto per immobili ad uso commerciale che residenziale) è quella dell’accordo tra le parti(locatore e locatario). In sostanza, quindi, a fronte di una difficoltà oggettiva nell’ottemperare al pagamento della somma stabilita dal contratto, l’unica possibilità è quella di contattare direttamente il proprietario dell’immobile locato per modificare, anche temporaneamente, i termini dell’accordo essendo anche chiari sulla volontà di proseguire o meno nella locazione. Vista la difficoltà ad ipotizzare un termine definitivo per la ripresa a regime delle lezioni, come pure per la ripresa degli spostamenti, potrebbe infatti esserci anche interesse a concludere l’anno accademico a distanza, e quindi dare disdetta anticipata per i restanti mesi.
La registrazione del nuovo canone
Gli inquilini in difficoltà possono chiedere la riduzione temporanea (specificando la durata della riduzione) o la ricontrattazione del canone di affitto. Qualsiasi accordo tra inquilino e proprietario deve essere messo per iscritto, controfirmato, e spedito per raccomandata da una delle due parti. Se ci si accorda per un nuovo canone ridotto il proprietario è tenuto alla registrazione dell’accordo con il Modello 69. Non sono dovute imposte secondo l’art. 19 del D.L. n. 133/2014. Occorre allegare l’accordo raggiunto con l’inquilino. La registrazione va fatta obbligatoriamente allo stesso sportello presso il quale era stato originariamente registrato il contratto. In caso di disdetta anticipata occorre, invece, una comunicazione obbligatoria all’Agenzia delle Entrate per evitare di pagare le tasse sui canoni non riscossi. In questo caso è possibile presentare il modello RLI on line. Se il proprietario non accetta ci si può rivolgere a un sindacato degli inquilini.
Rimborso affitto fuorisede: chi può richiederlo?
Alla Camera è stato approvato un emendamento da includere nel Decreto Rilancio che riguarderà il mondo dell’università, con particolare riferimento agli studenti fuori sede. L’arrivo del Covid e il suo proliferarsi fino a diventare una pandemia d’interesse mondiale negli scorsi mesi hanno causato non poche difficoltà agli studenti che si trovavano lontano da casa per via della loro scelta di studi. La misura del governo prevede il rimborso delle spese d’affitto valida esclusivamente per gli studenti fuori sede. Possono farne richiesta tutti coloro che sono iscritti negli atenei in cui la didattica in presenza è stata cancellata a causa del lockdown e che possiedono un’Isee pari o inferiore ai 15mila euro. Il fondo previsto per questi rimborsi è di 20 milioni di euro, tratti dall’aumento del Fondo per il sostegno alle locazioni passa quindi da 140 a 160 milioni.
Le modalità con cui poter fare domande al momento non sono state pubblicate, così come ancora si attende di conoscere le mensilità per le quali sarà possibile richiedere il rimborso. Tuttavia, per l’approvazione definitiva della misura di sostegno agli universitari fuori sede bisognerà aspettare la pubblicazione della legge di conversione del Decreto Rilancio. La richiesta, comunque, ha ottenuto il via libera definitivo dalla Commissione Bilancio, uno step che il deputato pentastellato Luigi Iovino definisce fondamentale per l’approvazione definitiva ricordando che lo Stato deve tutelare sempre più il diritto allo studio.