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Chi ha diritto a utilizzare il parcheggio condominiale, cosa cambia fra uso privato e uso pubblico e cosa fare quando viene usato da non residenti.
In un parcheggio condominiale le auto dei non residenti (in genere i clienti degli uffici o delle attività commerciali poste nei locali dello stabile e gli ospiti dei vari condomini) possono sostare liberamente? O i condomini, in assenza di stalli specificatamente assegnati, hanno comunque la precedenza sugli ‘estranei’? La questione non è di poco conto perché spesso, anzi molto spesso, le vicende che riguardano la gestione dei parcheggi in comune scaldano l’atmosfera delle assemblee condominiali mettendo raramente d’accordo i partecipanti.
I non residenti in un condominio che sono, per esempio, ospiti o anche familiari di condomini non potrebbero parcheggiare l’auto nel parcheggio condominiale se non autorizzati o se non sussistono particolari condizioni. Gli ospiti, infatti, devono solitamente parcheggiare le auto fuori dal parcheggio condominiale, a meno che non vi siano particolari eccezioni perché la gestione dei posti auto condominiali dipende in realtà da diversi criteri, come regolamento condominiale, atto di acquisto e delibere assembleari, che possono prevedere che alcuni spazi del parcheggio siano destinati agli ospiti.
Parcheggio condominiale e codice civile
L’uso del parcheggio comune é disciplinato dall’articolo 1102 del codice civile: l’articolo considera il parcheggio come bene in comunione, per cui ognuno può usarlo purché:
- Non limiti la libertà degli altri e non impedisca loro un pari uso;
- Non muti la destinazione del bene comune.
Modalità di parcheggio
Non si può parcheggiare non rispettando le linee di demarcazione del parcheggio arrecando disturbo e difficoltà di uscita agli altri. Il comportamento assume rilevanza penale se costringe gli altri a sopportare la situazione con violenza o minacce (art. 610 codice penale).
Inoltre, la legge non indica delle misure precise minime per il posto auto, ma l’articolo 41 sexies della L. 1150/1942 sancisce che tutte le nuove costruzioni devono avere delle aree adibite a parcheggio, nello specifico ogni dieci metri cubi di fabbricato deve essere costruito almeno un metro quadro di parcheggio.
Parcheggio condominiale: utilizzo dei non residenti
La giurisprudenza non impedisce l’uso ai non residenti se si tratta di clienti degli uffici o dei negozi posti nello stabile oppure di ospiti dei condomini, salvo che il regolamento preveda diversamente. Infatti, solo qualora esista un esplicito divieto di sosta per i non residenti, questi ultimi non sono autorizzati a parcheggiare l’auto nel cortile in comune. Per far rispettare la disposizione, non potendo ricorrere al carro attrezzi trattandosi di un’area privata, bisogna sollecitare il condomino interessato affinché fornisca ai propri ospiti o clienti le corrette indicazioni sull’uso dello spazio comune. Se non si ottengono risultati va allertato l’amministratore e, in extrema ratio, si può ricorrere alle vie legali. Occhio che il giudice può configurare il reato di violenza privata se l’auto ‘abusiva’ impedisce a un avente diritto il transito all’interno del proprio garage o box auto.
Parcheggio in condominio ai non residenti: regole da assemblea condominiale
Stando a quanto previsto dalle regole in vigore, anche l’assemblea condominiale può decidere di permettere (così come vietare) ai non residenti o agli ospiti dei condomini di parcheggiare nel cortile comune.
Perché la decisione dell’assemblea condominiale assuma valore, è necessario raggiungere il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea, in rappresentanza di almeno 500/1.000. Se la maggioranza così detta si esprime favorevolmente alla possibilità di permette ai non residenti, a volte, di parcheggiare nel cortile comune, allora si può fare. In caso contrario resta il divieto di accesso al parcheggio condominiale per tutti i non residenti.
Sì ai turni se i posti sono insufficienti
Secondo la Cassazione, se i posti auto non bastano per tutti i condomini, si devono fare i turni. Un po’ per uno, in modo equo e imparziale. Questo il principio ispiratore della Cassazione (seconda sezione), che con sentenza 12485 del 14 giugno 2012, pubblicata il 19 luglio, ha confermato una regola precisa: se i posti auto non bastano per tutti i condomini, si devono fare i turni; è giusto limitare la sosta a un solo veicolo a famiglia e proibire che possano essere occupati gli spazi temporaneamente non utilizzati.
Il via libera ai turni per i posti auto (se gli spazi nel garage dell’edificio non bastano per tutti) vale pure se qualcuno dei condomini non possiede l’auto. Nessuna eccezione: è legittimo limitare la sosta a una sola vettura per ogni appartamento, impedendo che il posto momentaneamente lasciato libero dall’assegnatario venga occupato da un altro proprietario, in modo da garantire a tutti i residenti il pari uso secondo un criterio rotatorio. Per gli ermellini, va impedito che l’uso più intenso del bene comune da parte di singoli condomini possa impedire ad altri di godere della cosa durante il suo turno.
Parcheggio condominiale: l’usucapione del posto auto
Come regola generale, il posto auto in condominio non può essere assegnato per sempre a un condomino: si tratta di un bene comune per il quale il godimento dello stesso spazio spetta a tutti i condomini. In casi eccezionali, l’assegnazione di un posto nel parcheggio condominiale a tempo indeterminato deve essere approvata all’unanimità da parte dell’assemblea condominiale.
Cosa succede, invece, in caso di usucapione del posto auto, ovvero quando qualcuno parcheggia per 20 anni di seguito la propria macchina sempre nello stesso posto?
Ci sono diverse ipotesi:
- si può diventare proprietari di un parcheggio per usucapione solo se lo spazio è privato e non destinato all’uso pubblico;
- il posto auto deve esser stato reso negli anni esclusivo, attraverso l’utilizzo di sbarre o cancelli che ne abbiano impedito l’utilizzo agli altri condomini.