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E’ molto frequente, ai giorni nostri, richiedere un mutuo per l’acquisto o la ristrutturazione di un immobile e, si sa che, acquistare una casa può richiedere un notevole sacrificio economico e spesso, se non si dispone della liquidità necessaria, diventa una scelta obbligata richiedere un mutuo in banca. La decisione va comunque ben ponderata poiché è destinata ad incidere sul budget familiare per un periodo più o meno lungo, considerato che il finanziamento può avere una durata compresa tra i 5 e i 30 anni. È fondamentale, per il soggetto sottoscrittore, una volta sottoscritto il contratto di mutuo, pagare costantemente e regolarmente le rate previste dal piano di ammortamento del prestito di medio-lungo termine. Per diverse cause, però, non sempre si riesce a fare fronte al regolare pagamento dell’obbligazione assunta, pertanto, può scattare il pignoramento.
Ma quando scatta il pignoramento?
Posto che il rimborso del credito ottenuto è un dovere, prima di procedere con un’espropriazione forzata dell’immobile, la banca dovrà seguire una procedura ben precisa; oltretutto la Legge tutela i cittadini aventi reali difficoltà nell’affrontare il pagamento di un mutuo, cercando di tutelarli dalla sottrazione del proprio alloggio con pignoramenti e successive vendite all’asta e cercare di recuperare il credito.
L’istituto di credito dovrà inviare al cliente debitore regolare comunicazione di decadenza del beneficio del termine in cui:
- rileva il mancato pagamento di più rate;
- comunica di non concedere più il pagamento rateizzato;
- chiede il saldo del debito.
Il pignoramento della casa, dunque, non è una conseguenza immediata e diretta del mancato pagamento delle rate del mutuo, la banca, dunque, non può portarti via la casa dall’oggi al domani. Nello specifico, la legge italiana prevede che il pignoramento può avvenire se:
- hai accumulato un ritardo superiore a 30 giorni ma inferiore a 180 nel pagamento di almeno 7 rate. Questo significa che, se ad esempio per il momento hai 4 rate arretrate, non ci sono ancora i presupposti perché la banca possa procedere al pignoramento.
- hai accumulato un ritardo superiore a 180 giorni nel pagamento di una o più rate. In questo caso, basta anche una sola rata arretrata per far scattare il pignoramento.
Come avviene il pignoramento?
Il primo passo che compie la banca prima di procedere al pignoramento della casa è la revoca del mutuo che può avvenire nei casi in cui si è in ritardo con il pagamento delle rate, tramite cui recede dal contratto di credito che avete stipulato a suo tempo e revoca il finanziamento. Ciò comporta la restituzione dell’intero importo del prestito più gli interessi entro un termine molto breve, generalmente 15 giorni. Se non dovessi riuscirci, cosa praticamente scontata, allora la banca procederà al pignoramento della casa.
Quali sono le conseguenze del mancato pagamento delle rate del mutuo?
- Interessi di mora per rate non pagate: cioè di una maggiorazione del tasso di interesse, nella misura indicata nelle condizioni del contratto. Gli interessi di mora sono calcolati sull’importo delle rate non pagate per il periodo di ritardo rispetto alle scadenze stabilite. Più tempo trascorre senza pagare, più alto sarà l’interesse.
- Segnalazione come cattivo pagatore da parte della banca, presso gli enti pubblici e privati (nelle banche dati come il CRIF, Eurisc, la centrale rischi di Banca d’Italia), con conseguente esclusione da qualsiasi eventuale accesso al credito, aggravando ulteriormente la posizione del debitore qualora pensasse di richiedere prestiti nel tentativo di sanare o quantomeno tamponare la sua posizione.
Detta segnalazione rimane annotata per un certo periodo di tempo, nella banca dati, anche dopo il pagamento delle rate. Nell’ipotesi di segnalazione illegittima, il debitore può iniziare un giudizio per la rimozione del suo nome dalla banca dati e solo in questo caso non rimarrà alcuna traccia della segnalazione.
Cosa ci dice la Legge?
Per i soggetti che hanno stipulato un mutuo, le pratiche e le clausole da seguire sono differenti a seconda se il debito è stato contratto prima o dopo il 2017.
La riforma introdotta sui contratti di credito ai consumatori relativi a beni immobili residenziali in Italia da un decreto legislativo del 2016 in attuazione della direttiva 17/Ue del 2014, conferma che il pignoramento della banca per mutuo non pagato è possibile solo dopo 18 rate di morosità anche non consecutive come condizione di inadempimento da parte del consumatore.
Per coloro, invece, che hanno stipulato il mutuo prima del 2016, invece, basteranno solo sette rate non pagate del mutuo per sciogliere il contratto e permettere alla banca di iniziare le procedure per il recupero del credito.
La banca, inoltre, per potere pignorare deve prima ottenere un titolo esecutivo, quell’atto cioè, che consente al creditore di agire esecutivamente contro il debitore. A titolo di esempio rientrano nella categoria dei titoli esecutivi le sentenze, le cambiali, i decreti ingiuntivi, ecc.
Se, quindi, la banca possiede uno di questi atti, può notificare direttamente il precetto, che è un ultimo avviso con cui il creditore intima al debitore il pagamento entro dieci giorni. Dopo la notifica del precetto, il creditore ha novanta giorni di tempo per richiedere il pignoramento dei beni del debitore. Se ciò non avviene, il precetto perde efficacia e pertanto, il creditore dovrà notificare un nuovo precetto prima di richiedere il pignoramento.
Dopo il pignoramento, la casa può essere messa all’asta e venduta per soddisfare il debito con la banca.
Se il mutuo non è garantito da ipoteca, ossia se si tratta di un mutuo chirografario, la banca deve prima agire in giudizio contro il debitore, chiedendo al giudice di pronunciare una sentenza che accerti il credito. Successivamente, può notificare il precetto e richiedere il pignoramento nei termini prescritti.
Come comportarsi?
In caso di difficoltà nel pagamento delle rate del mutuo e risolvere il problema all’origine prima che l’accumulo degli insoluti diventi ingestibile, sarebbe utile valutare la possibilità di recarsi presso l’istituto di credito e valutare direttamente con la direzione alcune possibilità come:
- Rateizzare l’importo residuo delle rate che prevede una maggiorazione della rata mensile composta dall’importo prestabilito più una parte del debito
- Postergare le rate insolute le rate insolute verranno postdatate alla fine del mutuo, con l’aggiunta di ulteriori interessi.
Sospensione del mutuo dove la banca potrebbe valutare la possibilità di sospendere per un certo periodo il pagamento delle rate, ma non gli interessi che continueranno a maturare e verranno in seguito addebitati. È una possibilità che raramente viene concessa ma è anche tra le più risolutive in caso di momentanea difficoltà da parte del debitore.