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I panni stesi sul balcone e le regole di buona educazione nella convivenza condominiale, le norme, le conseguenze delle condotte illecite e la giurisprudenza in materia
Panni stesi dal balcone: cosa prevede il regolamento di condominio?
Il condominio non è esplicitamente definito dal codice civile ma, secondo quanto previsto dall’art. 117 c.c., esso è l’insieme di porzioni di proprietà privata insieme a porzioni di proprietà comune.
Chi abita in condominio sa benissimo che non può fare ciò che vuole ma che esiste un un regolamento condominiale il quale prevede le norme di buona educazione al fine di realizzare una buona convivenza tra i condomini.
I balconi e il loro utilizzo sono fonte perenne di discussione: dai panni stesi allo sgocciolamento dell’acqua usata per annaffiare piante e fiori, alla caduta di briciole dalla tovaglia (che qualcuno ancora si ostina a liberare dalla finestra) alla battitura dei tappeti. Apparentemente innocuo, anche il bucato però è causa di litigi. Per asciugare i panni in condominio, in mancanza di spazi o locali espressamente adibiti a tale uso, i singoli condomini ricorrono a stenditoi mobili o supporti esterni al balcone i quali, però, solo se utilizzati con le normali precauzioni dettate dal buon senso, non costituiscono fonte di litigio. Ma poiché Non vi è una norma del Codice Civile che disciplina questa materia e in condominio nulla è scontato, è sempre bene cautelarsi dal rischio di contestazioni da parte di vicini litigiosi rifacendosi ai regolamenti Comunali e Condominiali.
Il primo passo da compiere per comprendere i limiti per i panni stesi dal balcone è di verificare cosa prevede a riguardo il regolamento di condominio. Un limite all’asciugatura del bucato al sole potrebbe però essere valida solo se il regolamento è stato approvato all’unanimità. Infatti, il regolamento condominiale assembleare, cioè quello adottato a maggioranza, può disciplinare l’uso delle cose comuni ed il decoro dell’edificio.
Il diritto di stendere i panni in condominio, dunque, può essere oggetto di regolamentazione da parte del regolamento assembleare se riguarda il diritto e modalità d’esercizio del diritto sulle parti comuni, ovvero sulle parti di proprietà esclusiva se ciò inerisce al decoro dell’edificio.
Fine moduloA tal fine non c’è bisogno che il consento di tutti i condomini sia raggiunto con votazione in assemblea; l’unanimità si può raggiungere anche in sede di acquisto dell’appartamento quando, davanti al notaio, il costruttore fa accettare, a ciascun futuro condomino, insieme all’atto di vendita, il regolamento già da lui stesso predisposto. In tal modo si raggiunge comunque il 100% dei consensi (è il cosiddetto «regolamento contrattuale»). Dicevamo, solo un regolamento di questo tipo può imporre limiti di orario, restrizioni (ad esempio l’uso di uno stenditoio piuttosto che i fili esterni al balcone) o, addirittura, un divieto categorico e assoluto. In caso di violazione del divieto il regolamento condominiale può autorizzare l’amministratore a irrogare sanzioni di tipo economico.
Se i panni stesi danno fastidio agli altri condomini o l’acqua sgocciola di sotto Servitù di sciorinio dei panni, ovvero diritto di stendere i panni sopra la proprietà del vicino
Sciorinare i panni in questo modo, molte volte, soprattutto per i condomini che al piano terra hanno un giardino o un cortile di proprietà esclusiva, è causa di fastidio e conseguentemente d’impossibilità di fruire appieno delle pertinenze della propria unità immobiliare.
Per comprendere al meglio a quali norme bisogna fare riferimento è utile citare una sentenza datata maggio 2007 della Suprema Corte di Cassazione.
I giudici di legittimità hanno evidenziato che lo «stillicidio, sia delle acque piovane, sia, ed a maggior ragione, di quelle provenienti (peraltro con maggiore frequenza) dall’esercizio di attività umana, quali quelle derivanti dallo sciorinio di panni mediante sporti protesi sul fondo alieno (pratiche comportanti anche limitazioni di aria e luce a carico dell’immobile sottostante), per essere legittimamente esercitato, debba necessariamente trovare rispondenza specifica in un titolo costitutivo di servitù ad hoc o, comunque, ove connesso alla realizzazione un balcone aggettante sull’area di proprietà del vicino, essere esplicitamente previsto tra le facoltà del costituito diritto reale» (Cass. 28 maggio 2007 n. 7576).
Secondo la Cassazione la presenza di due fili sostenuti da staffe metalliche, infissi dal costruttore, nel muro perimetrale, ai lati delle finestre sovrastanti, non è condizione sufficiente a far presumere, a carico del piano sottostante, quella che in gergo legale si chiama «servitù di stillicidio»: un peso, cioè, a carico di un immobile, in favore di un altro, consistente nel dover sopportare l’acqua di scolo proveniente da quest’ultimo.
La Cassazione Civile, con sentenza n. 6129/2017, ha precisato che, la biancheria può essere stesa solo negli spazi condominiali, purchè non vi sia il cosiddetto “gocciolio“.
A questo punto ci si pone il dubbio se, la condotta di chi stende i panni gocciolanti in un condominio possa integrare un caso di immissione, così come previsto dall’art. 844 c.c.
La suddetta norma, infatti, stabilisce che, “il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di calore, le esalazioni e i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino…”.
La presenza di un balcone implica solo il diritto di affacciarsi e, quindi, alla veduta e all’aria: attività che possono, magari, togliere la vista al proprietario del piano di sopra. Ma non anche il diritto di sporcare o bagnare il balcone di sotto.