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In sintesi, secondo i giudici, il mancato versamento dei canoni da parte dell’inquilino di un locale commerciale durante il confinamento imposto dal Governo è giustificato.
Con le misure di contenimento imposte dal Governo, i mesi di lockdown, oltre ad essere stati difficili per tutti coloro che hanno dovuto passare settimane chiusi in casa senza poter mai uscire con tutto ciò che questo comporta, hanno messo in ginocchio numerose attività commerciali che sono state costrette a chiudere considerata la perdita totale dei loro guadagni.
Altre, pur con “l’acqua alla gola”, dopo aver toccato o sfiorato il tracollo, sono riuscite a riaprire con difficoltà dovendo far fronte, oltre al guadagno mancato, anche ai molti debiti accumulati durante i mesi di chiusura, uno tra i tanti, l’affitto della locazione commerciale.
Il caso
Il proprietario di un bar, costretto a rispettare le misure di contenimento imposte dal Governo durante l’emergenza Covid, non è riuscito a pagare il canone d’affitto durante i mesi di lockdown e si è visto citare in giudizio.
Il proprietario dell’immobile affittato intima al proprietario lo sfratto per morosità non avendo egli pagato l’affitto. Il convenuto, chiamato in giudizio, si oppone allo sfratto dichiarando che la propria morosità era dipesa esclusivamente dall’impossibilità di utilizzare l’immobile a causa delle restrizioni imposte dalla normativa sanitaria in materia di Covid.19.
Le decisioni dei giudici di merito: niente sfratto per morosità causata dal lockdown
Chi ha pagato in ritardo il canone d’affitto durante il periodo del lockdown non può ricevere lo sfratto: va considerata, infatti, la difficoltà di chi non è riuscito a lavorare a causa della chiusura obbligatoria delle attività
Il Tribunale di Venezia con ordinanza n. 5480/2020 del 28 luglio 2020 ritiene che la sussistenza della morosità, più che ad una reale volontà di non adempiere, sia dovuta all’effettiva contingenza derivante dall’emergenza sanitaria e dalla connessa normativa restrittiva. Quindi, osservato che alla luce di quanto si è rilevato, sussistono gravi motivi ostativi all’emissione dell’ordinanza di rilascio dell’immobile, anche in ragione della necessità di preservare la continuità dell’attività aziendale, che sino all’inizio dell’emergenza sanitaria era ben avviata, e i posti di lavoro che essa può garantire.
Per questo motivo il giudice rigetta l’istanza di rilascio dell’immobile avanzata dall’attore e assegna alle parti 15 giorni di tempo per introdurre il procedimento di mediazione obbligatoria al fine di trovare un accordo tra le parti, circa la rideterminazione del canone.
Dopo il Tribunale di Venezia, anche quello di Bologna (decreto n. 4976/2020), e di Palermo (ordinanza del 25 settembre 2020) si sono pronunciati sulla risoluzione di questi inadempimenti sorti durante il periodo di chiusura forzata.
In caso di esito negativo, spetterà al Giudice pronunciarsi in merito, a conclusione della causa che verrà instaurata esaurita la procedura di mediazione.
I giudici giustificano il ritardo ma confermano anche l’obbligo degli esercenti di saldare il debito degli affitti arretrati una volta ripresa l’attività commerciale.
Inoltre, va ricordato che le norme introdotte dal Governo durante l’emergenza hanno bloccato fino al 31 dicembre 2020 l’esecuzione degli sfratti ma non la loro convalida.
Il rispetto delle misure di contenimento esclude la responsabilità del debitore per ritardi e inadempimenti durante l’epidemia da Coronavirus
Stante la grave situazione di emergenza sanitaria a causa del Covid-19, non può ritenersi sussistente un inadempimento grave del conduttore, che ha portato all’adozione dei provvedimenti governativi di chiusura degli esercizi commerciali per alcuni mesi. L’articolo 91 del decreto legge numero 18/2020 (‘Cura Italia’ art. 3 comma 6 bis) consente di valutate il rispetto delle misure di contenimento ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli artt. 1218 e 1223 cod. civ., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi pagamenti”.
La norma sembra infatti imporre al giudice, che abbia accertato il rispetto a cura del debitore delle misure di contenimento imposte dalla normativa di emergenza, una valutazione atta all’esclusione della responsabilità nell’adempimento delle obbligazioni a suo carico.
Risoluzione del contratto per il mancato pagamento delle rate
Tale valutazione, prosegue la difesa del conduttore, porta ad escludere sia il presupposto sia la condizione dell’azione di risoluzione contrattuale, tali essendo l’imputabilità e la non scarsa importanza dell’inadempimento, secondo quanto disposto dagli artt. 1218 e 1455 cod. civ.
In accoglimento di tali tesi difensive il Tribunale, rilevando la sussistenza dei gravi motivi in contrario, rigetta la richiesta di emissione dell’ordinanza provvisoria di rilascio dell’immobile commerciale disponendo il mutamento di rito.